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2020书记员考试法律知识复习资料:阴阳合同的风险

2020-10-23 14:06:37来源:中公警法考试网

“阴阳合同”是一种违规行为,在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险。少缴税款,偷逃阴阳合同间高低价款之间的差额应交的税款是当事人订立阴阳合同的动机。产权登记变更生效后,买房人拒付两合同间的价款差额,主张按阳合同约定的低价格履行是导致纠纷发生的原因。

一般来说,订立“阴阳合同”的目的主要是为了偷逃税费。在二手房屋买卖关系中,尽管二手房阳合同符合合同成立的形式要件,但是,依照我国《合同法》第52条第(二)款的规定,如果以通过虚假降低合同标的,欺骗行政主管部门,从而达到少缴税费,损害国家利益,违反我国法律法规禁止性规定的规避国家税收的价格条款应属无效合同条款,不具有确定双方权利义务关系的效力。相反,二手房“阴合同”中真实的价格条款,才是确定双方民事权利义务关系的基础。不过这种做法严重违反了我国相关法律的规定,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予相应的行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则有可能构成刑事犯罪。因此,阴阳合同一般具有违法的目的,是不合法的。

那么,签订“阴阳合同”存在哪些风险呢?

1.可能面临罚款甚至刑罚

签订“阴阳合同”的行为违反了行政法规:根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定:“纳税人采取虚假的纳税申报的手段不缴或者少缴应纳税款的,属于偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款,处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款”。

还有可能触犯刑事法律:根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条的规定:纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

2.可能无法取得高额贷款,再售时要承担高税费风险

就同一标的物、同一合同双方主体,签订了两份对价不一的合同,就会给合同的履行带来了不确定性,若两份合同都真实有效的话,不论对卖方还是买方来说,都可能会选择对自己有利的那份来履行。

就买方而言,首先是效力认定,或者合同不成立的风险。由于签订阴阳合同的行为,属于当事人恶意串通损害国家利益的行为,虚假的价格条款或整个合同将会被认定无效。阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为,一旦被税务部门查出后,可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额达到标准时,则可能与卖方一同被追究刑事责任。

对于卖方来说,首先就是宣告无效的风险。由于阴阳合同上的房价低于实际价格且属于虚假纳税申报和损害国家利益,会大大增加买方的心理变化,如果买方反悔,卖方将面临承担利息、房价下跌等损失,还存在房款不能全额收回的风险。一旦被税务机关查出存在偷税行为,则不仅会被追缴税款,还可能被处以罚款。符合我国《刑法》第二百零一条的规定的,将会负上刑事责任。

3.按评估价征税之后应更加关注税费条款

根据我国《刑法》的规定,逃税罪是身份犯,即犯罪主体仅限于纳税人和扣缴义务人,而房地产经纪人在房屋买卖过程中并非纳税义务人或扣缴义务人,因此并不需要负刑事责任。但作为房地产经纪人应有应当遵守的从业守则,若违反从业守则,则可由从业单位或相关的行政管理部门对其进行处罚。

在房产交易前,一定要查看房产证上登记信息是否与合同上约定的一致,例如所有权人是否一致,抵押状态是否一致,预告登记状态是否一致等。在交易过程中依实际成交价依法纳税。另,二手房交易双方都应更加关注承担税费的条款。合同中可以约定“按照法律规定各自承担应付的税费”,也可以约定“约定由一方来承担所有税费”。

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